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Deposito prezzo dal notaio: i soldi vanno al notaio fino alla trascrizione dell’acquisto di un immobile

Posted by Giusy Nicosia - 2 ottobre 2017 - Aggiornamenti Normativi - No Comments

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È arrivata una novità legislativa, importante anche per i Consulenti Immobiliari. Oggi, chi compra casa ha una tutela in più: può affidare il suo denaro al notaio, fino al momento della trascrizione della compravendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà.

Questo perché? Ci sono alcuni step che precedono la fase finale della vendita e quindi la sua trascrizione. L’acquirente dovrà prima firmare il compromesso, pagare gli eventuali acconti e solo successivamente si potrà recare dal notaio per il rogito e il pagamento del residuo prezzo a chi gli vende la casa. Prima dell’arrivo di questa normativa, tra i vari rischi, poteva succedere, ad esempio, che, tra il momento del saldo e quello della trascrizione dell’atto nei pubblici registri, sulla casa, nel frattempo, potesse essere stata iscritta un’ipoteca o un pignoramento. La conseguenza poteva essere quella di avere poi difficoltà a recuperare la somma versata o, addirittura, quello di perdere tutto.

Grazie alla legge sulla Concorrenza, n. 124/2017, in vigore dal 29 agosto scorso, nel caso in cui dovesse subentrare un problema di questo genere, chi acquista casa può recuperare in qualsiasi momento la somma che ha versato, visto che questa viene conservata sul conto del notaio, fino a quando il trasferimento della proprietà non è avvenuto regolarmente. Vediamo più nel dettaglio come funziona.

I rischi delle compravendite

Il sistema dei Registri immobiliari, nei quali devono essere pubblicati i contratti di compravendita, è impostato sul principio della «priorità temporale». Vediamo due esempi:

Esempio 1: il venditore Rossi  vende lo stesso immobile prima a Verdi e poi a Bianchi, incassando il prezzo da entrambi e poi scompare con il denaro. Tra l’acquisto di Verdi e l’acquisto di Bianchi prevale quello che per primo (tramite il notaio che ha rogato la compravendita) viene trascritto nei Registri immobiliari.

Esempio 2: il venditore Verdi, trovandosi in una situazione debitoria, viene gravato da un’ipoteca giudiziale (pignoramento, sequestro,…. ecc) dall’ultima ispezione che il notaio rogante ha compiuto nei Registri immobiliari per verificare la “libertà” dell’immobile dai «gravami pregiudizievoli» – verifica che di solito avviene nell’imminenza della stipula del contratto di compravendita – e il momento in cui il notaio stesso trascrive il contratto nei Registri (di solito, nel giro di qualche giorno dopo la firma del rogito).

La soluzione più tutelante a oggi  è quella di stipulare il contratto preliminare (il «compromesso») in una forma che ne permetta la trascrizione nei Registri immobiliari: non solo questa trascrizione, infatti, è di tutela contro qualsiasi formalità pregiudizievole che possa cadere sul venditore nel periodo tra il compromesso e il rogito, ma consente anche al compratore, se per qualsiasi motivo non si procede alla stipula del rogito, di non perdere il denaro impiegato per pagare acconti o caparre. Nel caso di un’eventuale esecuzione a carico dell’immobile, il credito del promissario acquirente è un «credito privilegiato»: cioè dev’essere soddisfatto, nel ripartire il ricavato dall’espropriazione a carico dell’immobile, con priorità rispetto agli altri debiti.

I vantaggi della nuova normativa

Chi non trascrive il preliminare ha, oggi, grazie alla legge sulla Concorrenza, uno strumento in più per evitare l’esposizione a rischi diversi:

  • che tra la data del rogito (o, meglio, la data dell’ultima ispezione dei registri immobiliari eseguita dal notaio rogante) e quella della sua trascrizione nei registri venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore (ipoteca, sequestro, pignoramento, domanda giudiziale ecc.);
  • che il venditore venda più volte lo stesso immobile a diversi acquirenti, con la conseguenza che tra essi prevale chi per primo trascrive;
  • fino a che l’acquisto non sia trascritto, non si ha la certezza che esso sia andato a buon fine; se, per caso, non va a buon fine, si tratta di situazioni in cui è praticamente impossibile avere la restituzione del denaro consegnato al venditore al momento della firma del rogito.

Il giusto “modus operandi”

Per capire bene cosa ha stabilito il legislatore, come funzioni questo meccanismo e quali siano le ricadute per acquirente e venditore, il consulente immobiliare, con la sua professionalità, e il notaio, in sede di preparazione dell’atto dovrebbero trovare ciascuno, nella propria sfera di competenza, un modus operandi per  rendere il più equilibrato possibile il rapporto tra venditore e acquirente”.

 

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Ecco i  punti essenziali della normativa 

  • su istanza di una delle parti – venditore o acquirente – se ne sia «richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve (e non può rifiutarsi di farlo) tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore, fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, eccetera);
  • al notaio può essere richiesto di tenere in deposito le somme che occorrono per estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento).
  • è possibile depositare presso il notaio l’intero prezzo, laddove non sia stato pagato alcunché prima dell’atto definitivo, oppure il saldo.
  • nella maggioranza dei casi, questo avviene su istanza dell’acquirente, poiché la norma è prevalentemente a tutela di quest’ultimo.
  • il legislatore parla di rogito,  ma dalle prime interpretazioni  è pacifico che una parte possa  richiedere il deposito del prezzo al notaio anche in sede di compromesso/ preliminare.
  • In caso di stipula di preliminare trascritto dal notaio, nulla gli vieterebbe di anticipare questo effetto.
  • La fattispecie tipica prevede tuttavia il rogito.
  • Una volta davanti al notaio, nel momento della stesura dell’atto ci sono due ipotesi:

– quella in cui non sono stati dati acconti e quindi l’intero saldo viene versato al notaio;

– quella in cui ci sia stata una contrattazione preliminare precedente e quindi al venditore sono già state consegnate delle somme. Il saldo prezzo, generalmente, è comunque la parte quantitativamente maggiore e quest’ultimo viene depositato dal notaio, il che può avvenire in due modi diversi.

 

Le modalità operative sono:

– assegno circolare intestato al notaio;

– bonifico bancario sul conto del notaio. Fino ad oggi il bonifico bancario non si è utilizzato perché l’acquirente non trasferiva l’intera somma al venditore fino a quando il venditore non aveva firmato. Entrando in gioco un soggetto terzo – come il notaio – si potrebbe ora  procedere senza rischi al bonifico sul conto del notaio. A quel punto sarà poi il notaio stesso a destinare la somma al venditore.

 

Dopo il ricevimento della somma da parte del notaio

  • Il notaio trattiene questa somma su un proprio conto, cosiddetto ‘conto dedicato’.
  • un conto impignorabile da parte dei creditori del notaio,
  • non cade nella comunione legale del notaio
  • non cade nella successione dello stesso.
  • L’acquirente è tutelato dalle vicende della vita del notaio,
  • è garantito che questa somma sia destinata ad essere conservata al venditore.
  • un conto del notaio, ma è al di fuori del suo patrimonio.
  • il notaio, attraverso le somme che gli vengono date dall’acquirente, che sono quelle idonee per registrare l’atto, procede alla registrazione e alla trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari.
  • Avvenuta la trascrizione dell’atto, quando si ha perciò la certezza che l’atto notarile ha prodotto i suoi effetti, anche nei confronti dei terzi (ossia che l’acquisto è sicuro e che l’acquirente non ha più alcun rischio in relazione alle vicende personali del venditore), il notaio certifica che l’iter dell’acquisto si è perfezionato nel modo completo e, essendosi fatto dare eventualmente l’Iban dal venditore nel giorno dell’atto,  può procede a trasferire le somme al venditore stesso.

 

La trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari

Il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto nel più breve tempo possibile, ma comunque in tempi brevi,  soprattutto in funzione di quando il venditore abbia bisogno delle somme.

 

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Il venditore

  • vende
  • consegnare le chiavi
  • incassa solo se non ci sono vicende relative ai suoi creditori

 

Quali sono i vantaggi per l’acquirente?

Per fare il punto della situazione, possiamo concludere che, nel periodo temporale fra il rogito e il momento della trascrizione, fino all’entrata in vigore della nuova norma,  l’acquirente era esposto al rischio che sopravvenisse una qualunque formalità di pregiudizio contro il suo venditore, che nel frattempo già aveva venduto il bene e incassato le somme, quando ancora la vendita non era stata trascritta. Con il passaggio del deposito prezzo, si è rafforzato il sistema di garanzia  nel mercato immobiliare italiano in caso di trasferimento  di un immobile.

 

Ordine pubblico di protezione

Pattiziamente, il deposito prezzo si poteva fare anche prima della legge 124/2017, ma non si è mai fatto perché nessun venditore sarebbe stato interessato a tale modalità : ora il legislatore ha voluto introdurre nello  scenario questa  norma  che   rientra secondo i primi interpreti,  nel cosiddetto  « ordine pubblico di protezione», quindi inderogabile.

 

Ecco il testo della legge sulla Concorrenzan. 124/2017